Ενοικιαγορά (“Rent to buy”) στην Κύπρο: τι πρέπει να ελέγξετε πριν υπογράψετε
· ACP LEGALS
Η ενοικιαγορά συνδυάζει μίσθωση και πώληση: ο ενοικιαστής μένει στο ακίνητο για συγκεκριμένο διάστημα, συμφωνείται από πριν η τιμή αγοράς και μέρος του ενοικίου πιστώνεται στην τιμή. Σε κάποιες συμβάσεις ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να αγοράσει, σε άλλες υποχρέωση να αγοράσει όταν πληρωθούν ορισμένοι όροι.
Γιατί αυξάνεται στην Κύπρο
Τα υψηλά ενοίκια, η δυσκολία πρόσβασης σε στεγαστικό δάνειο, η μεγάλη προκαταβολή και τα αυξημένα επιτόκια κάνουν την ενοικιαγορά ελκυστική για νέα ζευγάρια, για όσους δεν πληρούν τα κριτήρια των τραπεζών, για ξένους επενδυτές και για developers. Δεν πρέπει να συγχέεται με το κρατικό σχέδιο «Ενοίκιο έναντι Δόσης» για ευάλωτους δανειολήπτες με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, το οποίο είναι νομικά διαφορετικό.
Ο μεγαλύτερος κίνδυνος
Πολλοί ενοικιαστές πιστεύουν ότι έχουν ήδη εξασφαλίσει το ακίνητο. Αυτό δεν ισχύει αυτόματα. Χωρίς σωστή νομική προστασία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να πωλήσει σε τρίτο, να εγγράψει υποθήκη ή να βρεθεί αντιμέτωπος με πιστωτές, και ο αγοραστής που πλήρωνε για χρόνια να μείνει ουσιαστικά απροστάτευτος.
Το νομικό πλαίσιο
Στην Κύπρο δεν υπάρχει ειδικός νόμος για την ενοικιαγορά. Η προστασία εξαρτάται από το πώς είναι γραμμένη η σύμβαση και από τους υφιστάμενους νόμους: τον περί Συμβάσεων Νόμο, τον περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο και τις αρχές της επιείκειας.
Κατάθεση στο Κτηματολόγιο
Ορισμένες συμβάσεις μπορούν να κατατεθούν στο Κτηματολόγιο, κάτι που προστατεύει τον αγοραστή από μεταγενέστερη πώληση, βάρη ή απαιτήσεις τρίτων. Πολλές συμβάσεις όμως δεν είναι δομημένες ώστε να επιτρέπουν την κατάθεση. Αυτό πρέπει να ελεγχθεί πριν την υπογραφή.
Λίστα ελέγχου πριν υπογράψετε
- Υπάρχουν υποθήκες, εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις στο ακίνητο;
- Υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας;
- Μπορεί η σύμβαση να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο;
- Πώς ακριβώς πιστώνεται το ενοίκιο στην τιμή αγοράς;
- Ποιοι είναι οι όροι για την άσκηση του δικαιώματος αγοράς;
- Τι γίνεται σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής ή αθέτησης;
- Πώς τερματίζεται η σύμβαση και τι επιστρέφεται;
- Ποιες είναι οι φορολογικές και τραπεζικές συνέπειες;
Συμπέρασμα
Η ενοικιαγορά μπορεί να είναι καλή λύση, αλλά μόνο όταν η σύμβαση προστατεύει πραγματικά τον αγοραστή. Ο νομικός έλεγχος πριν την υπογραφή είναι απαραίτητος.
Συχνές ερωτήσεις
Υπάρχει νόμος για την ενοικιαγορά στην Κύπρο;
Όχι ειδικός. Εφαρμόζονται οι γενικοί νόμοι για συμβάσεις και ακίνητα.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να πουλήσει το ακίνητο σε άλλον;
Αν η σύμβαση δεν έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο ή δεν έχει άλλη προστασία, υπάρχει αυτός ο κίνδυνος.
Το άρθρο παρέχει γενικές πληροφορίες για το κυπριακό δίκαιο κατά την ημερομηνία δημοσίευσης. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Επικοινωνήστε μαζί μας για τη δική σας περίπτωση.