Ενοικιαγορά στην Κύπρο: Η νέα τάση στην αγορά ακινήτων — και οι νομικοί κίνδυνοι που πολλοί αγνοούν

«Μπες σήμερα στο σπίτι σου και αγόρασέ το αργότερα». Τέτοιου είδους διαφημίσεις εμφανίζονται πλέον ολοένα και συχνότερα στην κυπριακή αγορά ακινήτων, προωθώντας το λεγόμενο «rent to buy» ή «ενοικιαγορά» ως μία εύκολη και ευέλικτη λύση για απόκτηση κατοικίας.

Σε μία περίοδο όπου τα ενοίκια βρίσκονται σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, η εξασφάλιση στεγαστικού δανείου γίνεται ολοένα δυσκολότερη και η αγορά κατοικίας παραμένει απρόσιτη για μεγάλο μέρος του πληθυσμού, η ενοικιαγορά παρουσιάζεται ως η «ενδιάμεση λύση» μεταξύ ενοικίασης και ιδιοκατοίκησης.

Πίσω όμως από την εμπορική ελκυστικότητα τέτοιων συμφωνιών, κρύβονται σημαντικά νομικά ζητήματα που συχνά παραβλέπονται.

Και αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία στην Κύπρο, όπου δεν υπάρχει ακόμη ολοκληρωμένο ειδικό νομοθετικό πλαίσιο που να ρυθμίζει ειδικά τις συμφωνίες rent to buy.

Τι είναι η ενοικιαγορά;

Η ενοικιαγορά αποτελεί μία υβριδική μορφή συμφωνίας μεταξύ μίσθωσης και πώλησης ακινήτου.

Συνήθως ο ενδιαφερόμενος ενοικιάζει αρχικά το ακίνητο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, συμφωνείται εκ των προτέρων μία μελλοντική τιμή αγοράς, και μέρος των ενοικίων συμψηφίζεται με το τελικό τίμημα πώλησης.

Σε ορισμένες περιπτώσεις ο ενοικιαστής αποκτά δικαίωμα αγοράς (option to purchase), ενώ σε άλλες η αγορά αποτελεί συμβατική υποχρέωση υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Το μοντέλο αυτό χρησιμοποιείται πλέον ολοένα και περισσότερο από νεαρά ζευγάρια, από άτομα που δεν πληρούν ακόμη τα τραπεζικά κριτήρια, από αλλοδαπούς επενδυτές, αλλά και από developers γης που επιδιώκουν μεγαλύτερη ευελιξία στην πώληση ακινήτων.

Γιατί η ενοικιαγορά αυξάνεται τώρα στην Κύπρο;

Η αύξηση των τιμών ακινήτων και ενοικίων έχει αλλάξει ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο οι πολίτες προσεγγίζουν την κατοικία.

Για πολλούς ενδιαφερόμενους αγοραστές  η προκαταβολή που απαιτούν οι τράπεζες είναι απαγορευτική, τα επιτόκια έχουν αυξηθεί, ενώ τα μηνιαία ενοίκια σε αρκετές περιπτώσεις προσεγγίζουν το ύψος μίας στεγαστικής δόσης.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, οι συμφωνίες «rent to buy» παρουσιάζονται ως μία πιο προσβάσιμη επιλογή. Ταυτόχρονα, η ίδια η κρατική στεγαστική πολιτική στρέφεται πλέον προς πιο ευέλικτα μοντέλα στέγασης και απόκτησης κατοικίας, γεγονός που ενισχύει ακόμη περισσότερο τη σχετική τάση.

Το κυβερνητικό σχέδιο «Ενοίκιο Έναντι Δόσης»

Η συζήτηση γύρω από την ενοικιαγορά ενισχύθηκε ακόμη περισσότερο με την εφαρμογή του κυβερνητικού Σχεδίου «Ενοίκιο Έναντι Δόσης» (Mortgage to Rent Scheme), το οποίο αποτελεί πρωτοβουλία του κράτους για αντιμετώπιση μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων.

Στο πλαίσιο του σχεδίου ευάλωτοι δανειολήπτες μεταβιβάζουν την κύρια κατοικία τους σε κρατικό φορέα ή οργανισμό διαχείρισης, παραμένουν στο ακίνητο ως ενοικιαστές, και διατηρούν, υπό προϋποθέσεις, δυνατότητα επαναγοράς του ακινήτου στο μέλλον.

Το σχέδιο αφορά κυρίως μη εξυπηρετούμενα δάνεια, κύρια κατοικία συγκεκριμένης αξίας και κοινωνικά ευάλωτες ομάδες.

Παρότι το κρατικό αυτό σχέδιο δεν ταυτίζεται νομικά με τις ιδιωτικές συμφωνίες rent to buy, έχει συμβάλει σημαντικά στη διάδοση της ιδέας της «σταδιακής ιδιοκατοίκησης» στην Κύπρο.

Αυτό που δεν αναφέρουν οι περισσότερες διαφημίσεις “rent to buy”

Η μεγαλύτερη παρανόηση γύρω από την ενοικιαγορά είναι ότι ο ενοικιαστής θεωρεί πως αποκτά αυτόματα κατοχυρωμένο δικαίωμα επί του ακινήτου.

Στην πραγματικότητα, χωρίς σωστή νομική προστασία ο ιδιοκτήτης μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητο σε τρίτο, να εγγράψει υποθήκη, να υπάρξουν απαιτήσεις πιστωτών, ή να προκύψουν σοβαρές δυσκολίες κατά τη μελλοντική μεταβίβαση.

Σε αρκετές περιπτώσεις, ενδιαφερόμενοι καταβάλλουν σημαντικά ποσά επί σειρά ετών χωρίς να διαθέτουν ουσιαστική εξασφάλιση. Αυτό συμβαίνει κυρίως όταν οι συμφωνίες ετοιμάζονται πρόχειρα ή χωρίς εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση.

Υπάρχει νομική προστασία του αγοραστή;

Στην Κύπρο δεν υπάρχει ειδικός νόμος που να ρυθμίζει ολοκληρωμένα τις συμφωνίες ενοικιαγοράς.

Οι σχετικές συμφωνίες βασίζονται κυρίως στον περί Συμβάσεων Νόμο, Κεφ. 149, στον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, καθώς και στις γενικές αρχές του δικαίου επιείκειας (equity).

Αυτό σημαίνει ότι η προστασία των μερών εξαρτάται σχεδόν αποκλειστικά από τον τρόπο σύνταξης της σύμβασης, τη νομική φύση της συμφωνίας, και το κατά πόσον έχουν ληφθεί οι κατάλληλες εξασφαλίσεις.

Μπορεί η συμφωνία να καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο;

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ναι. Εφόσον η συμφωνία περιλαμβάνει σαφή και δεσμευτική υποχρέωση μεταβίβασης του ακινήτου, ενδέχεται να μπορεί να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο δυνάμει του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου.

Η καταχώριση αυτή μπορεί να προσφέρει σημαντική προστασία στον αγοραστή έναντι μεταγενέστερης πώλησης του ακινήτου, επιβαρύνσεων, ή διεκδικήσεων τρίτων.

Ωστόσο, πολλές συμφωνίες rent to buy δεν είναι σωστά δομημένες ώστε να παρέχουν τέτοια προστασία.

Τι πρέπει να εξετάζεται πριν από οποιαδήποτε συμφωνία ενοικιαγοράς;

Πριν από την υπογραφή οποιασδήποτε συμφωνίας, είναι απαραίτητο να εξετάζονται μεταξύ άλλων αν το ακίνητο φέρει υποθήκες ή άλλες επιβαρύνσεις, αν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, κατά πόσον η συμφωνία μπορεί να καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο, οι συνέπειες καθυστέρησης πληρωμών, ο τρόπος συμψηφισμού των ενοικίων, οι όροι άσκησης του δικαιώματος αγοράς, καθώς και οι φορολογικές και τραπεζικές επιπτώσεις της συμφωνίας.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται επίσης στις ρήτρες τερματισμού και στις συνέπειες αθέτησης από οποιοδήποτε μέρος.

Συμπέρασμα

Η ενοικιαγορά αποτελεί αναμφίβολα μία από τις πιο έντονες νέες τάσεις στην κυπριακή αγορά ακινήτων.

Σε μία περίοδο αυξημένης στεγαστικής πίεσης και μεταβαλλόμενης κρατικής πολιτικής, ολοένα και περισσότεροι πολίτες στρέφονται προς πιο ευέλικτα μοντέλα πρόσβασης στην κατοικία.

Ωστόσο, πίσω από την εμπορική εικόνα του “rent to buy” κρύβονται σημαντικές νομικές και οικονομικές προεκτάσεις.

Η σωστή νομική καθοδήγηση πριν από την υπογραφή οποιασδήποτε συμφωνίας δεν αποτελεί απλώς τυπική διαδικασία αλλά ουσιαστική προϋπόθεση για την προστασία των δικαιωμάτων και των οικονομικών συμφερόντων των εμπλεκομένων μερών.